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房地产开发商开发设计新项目土地成本如何分摊?|火狐体育app


本文摘要:火狐体育app,火狐体育app官网,分析一、土地成本在各期中间的分派:由于该新项目分2期开发设计,因而需先将土地成本在一、二期中间开展分摊,计算方式以下:一期应分摊的土地成本=41,200*18/40=18,540万余元二期应分摊的土地成本=41,200*22/40=22,660万余元现行政策根据:国税总局关于做好〈房地产开发运营业务流程所得税解决方法〉的通告国税发〔2009〕31号第二十九条要求分期付款开发设计的,最先按当期所有成本目标占地占开发设计商业用地占地面积的占比开展分派,随后再按某一成本目标占地占期限内所有成本目标占地面积占地面积的占比开展分派。

近期,总会有顾客资询房地产开发商开发设计新项目的土地成本如何分摊?是依照建筑面积法或是占地法,傻乎乎搞不懂。文中根据实例分析,帮您迅速把握土地成本分摊的流程及分摊方式。实例某房产公司2017年2月根据招拍挂获得一块土地,交纳土地土地出让金及房产契税总共41,200万元。土地证上标明的土地总面积为40亩约26,667㎡。

建筑面积

该整体规划总建筑面积为172,245㎡,分2期开发设计。一期所有为高层建筑,整体规划指标值上标明的占地为18亩约12,000㎡,总建筑面积为60,302.45㎡,地下停车场无产权年限,不测算建筑容积率。二期为商业综合体,整体规划指标值上标明的占地为22亩约14,667㎡,总建筑面积为111,942.55㎡A、B、C座1-4层配套商业服务,建筑面积累计为15,791.88㎡。

在其中A座为高层建筑,建筑面积21,006.45㎡在其中1-4层为商业服务,建筑面积为2252.47㎡,基底面积为1,079㎡;B座为高层住宅办公,建筑面积23,564.34㎡在其中1-4层为商业服务,建筑面积为5,475.99㎡,基底面积为746㎡;C座为高层住宅办公,地面上建筑面积48,794.23㎡在其中1-4层为商业服务,建筑面积为8,063.42㎡,基底面积为1,545㎡;地底建筑面积18,577.53㎡,为有产权车位,归属于测算建筑容积率的总面积。分析一、土地成本在各期中间的分派:由于该新项目分2期开发设计,因而需先将土地成本在一、二期中间开展分摊,计算方式以下:一期应分摊的土地成本=41,200*18/40=18,540万余元二期应分摊的土地成本=41,200*22/40=22,660万余元现行政策根据:国税总局关于做好〈房地产开发运营业务流程所得税解决方法〉的通告国税发〔2009〕31号第二十九条要求分期付款开发设计的,最先按当期所有成本目标占地占开发设计商业用地占地面积的占比开展分派,随后再按某一成本目标占地占期限内所有成本目标占地面积占地面积的占比开展分派。二、期限内土地成本的分派一一期新项目所有为住房,虽然有地下停车场,可是因为无产权且不测算建筑容积率,因而地下停车场一部分不分摊土地成本。

因此一期土地成本18,540万余元,所有分派给住房。二二期新项目有住房、办公、商业服务,及其小区车位,因为小区车位有产权年限,且建筑面积在预估建筑容积率中包括,因而小区车位与住房、办公、商业服务同是成本分摊目标,分摊土地成本,测算以下:1、依据基底面积测算A、B、C座各应当分摊的土地成本由实例得知,A座基底面积为1,079㎡;B座基底面积为746㎡;C座为基底面积为1,545㎡。

则:A座应分摊的土地成本=22,660*[1,079/1,079 746 1,545]=7,255.23万余元B座应分摊的土地成本=22,660*[746/1,079 746 1,545]=5,016.13万余元C座应分摊的土地成本=22,660*[1,545/1,079 746 1,545]=10,388.64万余元2、依据建筑面积测算各商圈应当分摊的土地成本1A座总建筑面积为21,006.45㎡,在其中商业服务总面积为2,252.47㎡住房的建筑面积=21,006.45-2,252.47=18,753.98㎡住房的建筑面积比=18,753.98/21,006.45=89.28%商业服务的建筑面积比=2,252.47/21,006.45=10.72%住房应分摊的土地总面积=7,255.23*89.28%=6,477.47万余元商业服务应分摊的土地总面积=7,255.23*10.72%=777.76万余元2B座总建筑面积为23,564.34㎡,在其中商业服务总面积为5,475.99㎡办公的建筑面积=23,564.34-5,475.99=18,088.35㎡办公的建筑面积比=18,088.35/23,564.34=76.76%商业服务的建筑面积比=5,475.99/23,564.34=23.24%办公应分摊的土地总面积=5,016.13*76.76%=3,850.46万余元商业服务应分摊的土地总面积=5,016.13*23.24%=1,165.67万余元3C座地面上建筑面积为48,794.23㎡,在其中商业服务总面积为8,063.42㎡。地底建筑面积18,577.53㎡为停车位总面积C座总建筑面积=48,794.23 18,577.53=67,371.76㎡办公的建筑面积=48,794.23-8,063.42=40,730.81㎡办公的建筑面积比=40,730.81/67,371.76=60.46%商业服务的建筑面积比=8,063.42/67,371.76=11.97%停车位的建筑面积比=18,577.53/67,371.76=27.57%办公应分摊的土地总面积=10,388.64*60.46%=6,280.64万余元商业服务应分摊的土地总面积=10,388.64*11.97%=1,243.37万元停车位应分摊的土地总面积=10,388.64*27.57%=2,864.63万余元三各商圈的土地成本以下:住房的土地成本=6,477.27万余元办公的土地成本=3,850.46 6,280.64=10,131.十万元商业服务的土地成本=777.96 1,165.67 1,243.37=3,178万余元停车位的土地成本=2,864.63万余元现行政策根据:国税总局关于做好〈房地产开发运营业务流程所得税解决方法〉的通告国税发〔2009〕31号第二十九条要求一占地法。

指按已开工开发设计成本目标占地占开发设计商业用地占地面积的占比开展分派。一次性开发设计的,按某一成本目标占地占所有成本目标占地面积占地面积的占比开展分派。二建筑面积法。

商业服务

指按已开工开发设计成本目标建筑面积占开发设计商业用地总建筑面积的占比开展分派。一次性开发设计的,按某一成本目标建筑面积占所有成本目标建筑面积的占比开展分派。小结根据之上实例的测算剖析,我们可以小结出土地成本的分摊最先以占地为第一分摊方式,这一关键用以分期付款开发设计时,在各期中间分摊土地成本时采用,及其当期开发设计的楼幢中间土地成本分摊时选用占地开展分摊。

而针对单栋楼顶不仅有住房、又有商业服务、停车位各商圈共存的状况下,土地成本分摊则只有采用建筑面积法。土地是建筑项目开发设计最关键的成本新项目,约占据房地产开发新项目成本的30%上下。土地成本在建筑项目不一样种类及商圈的中间的分摊难题,对所得税、所得税沒有多少的危害,可是则是土地所得税结算的重要。选用不一样的分摊方式,所计税的土地所得税税款存有显著差别;因为土地成本是房地产开发商加计花费和开发设计花费记提数量的关键构成部分,不一样的分摊方式将再度变大这类差别;因此在土地成本分摊方式的挑选上至关重要,因而要坚持不懈“有效、合规管理”。

具体步骤时要融合新项目的具体情况采用最稳妥的分摊方式,确保公司的税款成本最少。


本文关键词:建筑面积,总面积,办公,分摊,23,火狐体育app

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