亚博取款曝顾秒到账(中国)有限公司

商业地产

真实的成都华宇·旭辉锦绣广场

时间:2021-10-12 15:06:11

 HELLO 成都。

10月1日,华宇·旭辉锦绣广场(下文简称锦绣广场)正式开业(有意思的是,与6月底开业的成都首座一样,这个项目也打出了「HELLO 成都」的问候语)。

接棒近几年上海先后亮相的LCM置汇旭辉广场、恒基·旭辉天地、·旭辉广场,锦绣广场是旭辉商业在2021年开业的第三个项目,也是其在成都的首次亮相。

项目所在的龙潭寺商圈长期缺乏综合型商业体,当地居住人群一直期待着一个能够填补这项空白,所以此次锦绣广场的开业吸引了不少的周边客群前往。

也是出于对旭辉商业成都首秀的期待,我们特意赶在开业的国庆小长假,实地走访了项目,试图呈现一个我所眼见的「真实的锦绣广场」。

非核心商圈做社区

潜力区域尚在积蓄潜力

锦绣广场坐落于成都东部成华区,是龙潭经济总部中心所在,也是城市空间「一带两轴五区」的重要组成部分,具有相当的发展潜质。

※「一带两轴五区」是2018年初,成都市成华区政府提出的发展规划格局,「一带」为环城生态带,「两轴」为中环路、成华大道,「五区」为龙潭新经济集聚区、东客站枢纽经济集聚区、东郊文化创意集聚区、建设路商务总部发展区、新北天地商贸旅游发展区。

目前项目周边3km范围内,覆盖常住人口约25万,随着产业布局的推动,预计未来三年内将导入高达38万人口,消费实力不容小觑。

随着项目周边大量的商业住宅、工业园区、商务写字楼的修建与入驻,龙潭寺商圈的建设已初具规模。

同时,该片区与春熙路商圈相距约10km,车程仅25分钟。周边还临近成都东客站、北湖生态公园、龙潭水乡等大型项目,商住楼盘分布比较密集。

一方面是伴随扎实的客群应运而生的市场需求,另一方面却是当前区域缺乏大型商业综合体的尴尬现状,嗅到了机遇的旭辉团队似乎「有备而来」。

定位于龙潭商圈新地标,主打亲子、餐饮、娱乐等生活业态,目标客群锁定在具有较高消费需求和活力的社区年轻家庭,旭辉提出的策略显然是「对口满足地区顾客需求」。

不过,「理想很丰满,现实很骨感」应该是目前华宇·旭辉锦绣广场最真实状况的写照——

购物中心外的主干道成华大道处于地铁施工状态,目前暂无便捷的地铁线路可以直达项目,在地铁站开通前,项目的通达性相对较低。

此外,受到施工打围的影响,成华大道一侧门前道路目前仅限公交通行,该方向自驾到来的顾客需要绕行至停车场,容易造成拥堵。

不得不说,在非核心商圈做社区商业,大方向完全OK,只不过,在当下形形色色的社区商业市场上,要出奇制胜实属不易。

小体量社区生活配套

中规中矩,无惊无喜

展开介绍项目之前,先看一组基础信息:

项目名称:华宇·旭辉锦绣广场

项目地址:成都市成华区成华大道与龙树东一路交汇处

建筑体量:26.7万㎡

商业面积:4.2万㎡

开业时间:2021年10月1日

营运楼层:L1-L5

地铁站:8号线二期龙潭寺站(修建中)

公交站:5个(通行公交线路8条)

停车场:B1-B2(地下停车位1634个)

锦绣广场整体项目包括购物中心、写字楼与住宅,是典型的商住综合楼盘项目,其中购物中心的部分由盒子与街区构成,串联写字楼与住宅区融为一体。

1. 盒子商业部分

盒子的外观与写字楼部分保持了一致的偏硬朗设计风格,整体形象观感具有比较明显的商务气质,与社区商业的定位以及项目实际呈现的内容,多少产生了一些「违和感」。

由于整个项目的平面形状呈三角形,所以在盒子两端、即三角形的其中两个角所在的位置,分别各有一个外广场。

客流最大的1号门外广场采用了下沉设计,项目方顺着台阶的走势也巧妙地设置了根据自有IP形象「旭小熊」打造的儿童滑梯游乐设施。

值得注意的是,从这里可以清晰地看到生活超市「独立」在项目外侧,作为最显眼的主力店,它也没有直接通盒子商业。

位于2号门的外广场的面积稍大一些,之前官方宣传的「网红裸眼3D转角LED屏」就位于这一侧。

不过,比起春熙路的「话题角色」,这个裸眼3D屏不仅面积/规模小了一大圈,而且造访当日也没有看到任何3D形式的宣传画面,有种噱头大过体验的感受。

盒子内部平面布局呈「J」型,因为楼层面积较小,所以动线也简单直接,仅在每一层的两端设置了两组自动扶梯,顾客可呈Z字形路线上下游逛。

从1号门进入盒子,最先映入眼帘的便是面积最大的一个中庭,空间上方安有两组曲面电子屏幕,适当丰富了空间的线条感。

主要空间部分采用白色搭配原木色点缀,整体显得比较干净、简洁。

中庭顶部设置了可以自然采光的天窗,仰头便能看见「HELLO 成都」的巨型贴纸。但是与很多购物中心相比,项目L1层的层高容易让顾客产生压抑感????

中部呈笔直狭长的「走廊」形式,让平层拥有了较好的纵深感。

走廊两边由短的连廊进行横跨连接,有效增加了此处的洄游性能。连廊采用通体耀眼红色、底部透明的设计,兼顾了实用性与审美性,算是内部空间和动线上的一个亮点。

往2号门方向走,还有一处面积更小的空间,也可以勉强理解为一个次中庭。

整体内部的结构非常简单,顾客的游逛可以很「高效」,如果要把每一层都走过一遍,从L1到L5加起来30分钟足矣。

接下来逐层看一看锦绣广场的业态和品牌情况。

L1由黄金服饰、数码家电等零售品类组成,常见的周大福、中国黄金、NIKE、、苹果、华为、小米等品牌悉数入驻,、爱达乐、树夏等餐饮品牌也位于这一层,步步高超市则如前文所言,独立位于盒子外侧。

L2以服饰类零售品牌为主,穿插了一些牙科、美容、美体等个护服务类门店,以及面积较大的家电。

L3汇聚了母婴相关品类,除了有巴拉巴拉、B.DUCK、YOUNG等服装品牌,还有人气很足的哈尼兔儿童乐园、酷漫地带家庭娱乐中心。

为了与儿童亲子业态更加契合,本楼层在空间风格的营造上也做了功夫,地面、墙面、天花板、导视牌等都努力为其覆盖上了一层「梦幻童趣」的色彩。

L4-L5两层主要以餐饮及娱乐休闲为主,主要品牌包括中影南方国际影城、909主题派对、日之屋烤肉、享院火锅等。

此外,每一层还配置了3处客用直梯、无障碍卫生间、母婴室,L1设置有会员客服中心。

直观感受是,这样的品牌组合在客单价和实用性方面,或许能够满足眼下社区生活的日常需求,但在品牌能级、知名度和丰富度上也仍有不小的提升空间。

当然,非常普通的整体感受下,也偶有小亮点——

1)对亲子家庭的重点照顾

前文已经提及过在亲子楼层的整体氛围打造,在此基础上还有一个细节值得一提——儿童专用卫生间的设计。

锦绣广场将男用卫生间与女用卫生间联通的空间,用作儿童卫生间的区域,如此一来,既方便了不同的家长带孩子便捷使用,也避免了公共场所的很多尴尬。

2)灵活的内外区域连接

盒子外侧朝向街区的部分,在各个楼层都设置了出口与连廊,几乎每一层都可以无缝穿梭。

部分品牌门店也做了双向开口的设计,直接从店内就可以通往街区,这点很好地打破了小体量购物中心的室内封闭感。

3)充足的休息座椅设置

虽然盒子内部的空间比较小,通道也不是非常宽敞,但在中庭、卫生间外侧等处还是设置了开放休息区,可以供顾客随时坐下歇脚。

并且,在盒子与街区之间的室外公共空间,也有大量的休憩区设置。这一点确实提升了我对项目的好感度。

2. 街区商业部分

这部分呈「C」型环绕着盒子,作为外延空间连接着锦绣广场的写字楼与住宅区。一端是主力店步步高超市所在,另一端位于写字楼底层。

中间部分集中打造了绿化景观与儿童户外游乐设施,营造「公园」的感觉。

交错的连廊与楼梯丰富了该区域内的动线和视觉,我猜测这里未来也将会是打造活力社区商业的重要部分。

目测这部分目前难度的确不小:

1.招商定位并不明确,空铺率非常高;

2.盒子的露台并不宽裕,可视性也较差,有「鸡肋」之感;

3.建筑设计制式相对古板,且与当下审美有些脱节。

综合来看,这个成都首座旭辉广场,基本满足了一个标准的、传统的、刚需的社区商业体应该具备的商业内容。

以此来看,项目将「满足周边居民的亲子社交需求」放在了比较优先的位置,也算是一个折中的办法了。

当然,随着后续的招调与消费习惯的逐步培育成熟,相信这个小体量社商还有较大的提升空间。

旭辉商业的「成都首秀」

看得到努力,但差强人意

再简单说说项目的自有IP「旭小熊」,在游逛整个项目的期间,随处可见「旭小熊」的存在。

主题推广MV

户外滑梯

室内导视牌

楼层氛围玻璃贴纸

公共休息区

看得出来,旭辉有认真地打造这一IP形象,并且「旭小熊」的形象也比较符合项目想要拉近的家庭亲子客群的喜好。用它的高频出现与消费者互动,在长期的运营中逐步拉近项目与顾客的心理距离。

在开业期间,锦绣广场也准备了一些可以吸引客流的活动,除了必要的SP打折促销之外,项目还设置了5处主题儿童游乐设施,包括彩虹滑道、卡丁车赛道、网红过山车等,共同组成了约3000㎡的童趣空间,国庆期间孩子们可以免费畅玩。

不得不说,采取多样运营策略,拉拢有孩家庭这部分客群,很大程度上助力了项目的开业成果。

据官方发布的消息称,国庆期间锦绣广场全馆突破客流70.7万,销售额突破1864万元。

开业首日现场实况 | 图据项目官方微信公众号

成都人骨子里对日常生活的热爱,是支撑成都社区商业水平走在全国前列的重要保证。从开业情况来看,项目似乎确实受到了周边居民的支持。

但话说回来,项目的短板的确也十分明显。

一方面,区域消费活力亟待挖掘与提升,交通配套不够完善,原有物业条件缺乏亮点;另一方面,商业体量有限,业态及品牌能够满足小范围的日常所需,不具备更强的市场竞争力。

因此,从长远运营的角度看,锦绣广场和旭辉商业团队还任重道远。

毕竟,小而美的社区商业正在成为不断带给我们惊喜的新角色,自然需要为大众提供更多意料之外的消费体验。

当然也要考虑一个事实:这是旭辉商业负责管理输出的合作项目,接手的是非核心商圈、非知名开发商的旧物业,发挥空间必然受限。

所以,如果单纯地放在传统社区商业的语境下来看,锦绣广场的呈现中规中矩;但如果将其视为旭辉商业的「成都首秀」,则多少有点不尽如人意。

不过,就在今年底,旭辉集团全自持运营的新都旭辉广场也将正式入市,或许这个项目更能代表旭辉商业的打造和运营水准也未可知。

我们决定拭目以待。

【返回列表页】
版权所有:四川省连锁商业协会